Chi scopre una difformità edilizia in casa spesso teme di dover demolire tutto o aspetta un nuovo provvedimento risolutivo. Il cosiddetto condono edilizio 2026, però, non va confuso con le procedure già previste dalla legge: qui chiarisco cosa è realmente possibile regolarizzare, quali tolleranze si applicano, quanto possono costare gli adempimenti e quali documenti servono.
Le regole da conoscere prima di chiedere una sanatoria
- Non esiste automaticamente un nuovo condono nazionale solo perché si parla di edilizia nel 2026.
- Il Salva Casa, convertito nella legge n. 105/2024, riguarda soprattutto difformità parziali, tolleranze e alcuni cambi d’uso.
- Le tolleranze possono arrivare dal 2% al 6%, in base alla superficie utile dell’unità immobiliare.
- La regolarizzazione richiede una verifica tecnica su urbanistica, edilizia, catasto, vincoli e sicurezza strutturale.
- Una planimetria catastale aggiornata non sana da sola un abuso edilizio.
Il punto decisivo è capire se esiste davvero un nuovo condono
La prima distinzione è semplice ma fondamentale. Un condono edilizio nasce da una legge speciale e consente, entro termini e condizioni precise, di sanare determinate opere anche quando non erano conformi alle regole applicabili. Nel 2026, invece, la disciplina ordinaria continua a ruotare soprattutto intorno alla regolarizzazione delle difformità prevista dal Testo Unico dell’edilizia.
I precedenti condoni nazionali sono quelli del 1985, del 1994 e del 2003. Non bisogna quindi presentare le procedure introdotte dal decreto Salva Casa come un quarto condono generalizzato, perché il loro funzionamento è diverso e riguarda principalmente irregolarità parziali, tolleranze costruttive e casi documentabili.
Il riferimento operativo è il decreto-legge n. 69/2024, convertito nella legge n. 105/2024. La norma ha modificato diversi articoli del D.P.R. 380/2001, ma non ha cancellato i vincoli paesaggistici, le norme antisismiche o la necessità di dimostrare l’epoca e la natura dell’intervento.
La mia regola pratica è questa: prima di parlare di condono, bisogna capire che tipo di difformità esiste. Una finestra spostata, una diversa distribuzione interna e un ampliamento volumetrico non sono situazioni equivalenti e seguono percorsi amministrativi molto diversi.
Quali regole si applicano nel 2026
Il Salva Casa ha reso più flessibile l’accertamento di conformità per alcuni interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività. In questi casi può essere possibile ottenere un permesso in sanatoria o presentare una SCIA in sanatoria, ma solo dopo una verifica tecnica completa.
La regola oggi più importante è la cosiddetta conformità differenziata. Per la conformità urbanistica si guarda alla disciplina vigente al momento della domanda; per i requisiti edilizi si considerano invece le norme applicabili quando l’intervento è stato realizzato. Non significa che ogni abuso possa essere recuperato, ma elimina in alcuni casi l’obbligo della precedente doppia conformità.
| Situazione riscontrata | Possibile percorso | Limite principale |
|---|---|---|
| Parziale difformità dal titolo | Permesso in sanatoria o SCIA in sanatoria | Servono le conformità richieste dalla normativa |
| Variazione essenziale | Accertamento ai sensi dell’articolo 36-bis | La verifica deve essere svolta da un tecnico abilitato |
| Assenza totale del titolo o totale difformità | Procedura ordinaria più severa | Resta la doppia conformità prevista dall’articolo 36 |
| Errore esecutivo contenuto nei limiti di legge | Dichiarazione di tolleranza | Non deve ledere i diritti dei terzi |
Per gli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico la pratica può richiedere anche un accertamento di compatibilità paesaggistica. In presenza di opere strutturali o di edifici situati in zone sismiche servono inoltre verifiche e attestazioni aggiuntive. È proprio qui che molte pratiche apparentemente semplici si complicano.
Le tolleranze che possono risolvere una difformità
Le tolleranze costruttive non sono una sanatoria automatica. Sono scostamenti limitati che, se rispettano le condizioni previste, non costituiscono violazione edilizia. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, la soglia dipende dalla superficie utile dell’unità immobiliare.
| Superficie utile assentita | Scostamento massimo |
|---|---|
| Oltre 500 m² | 2% |
| Da 300 a 500 m² | 3% |
| Da 100 a 300 m² | 4% |
| Inferiore a 100 m² | 5% |
| Inferiore a 60 m² | 6% |
Il calcolo si riferisce alla superficie utile assentita con il titolo edilizio originario, al netto di eventuali frazionamenti successivi. Un appartamento di 58 m², per esempio, può rientrare nella soglia del 6%, ma soltanto se lo scostamento riguarda parametri ammessi e non nasconde un ampliamento sostanziale.
Rientrano tra le tolleranze esecutive anche il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, alcune irregolarità di muri e aperture, gli errori progettuali corretti durante i lavori e gli errori materiali nella rappresentazione grafica.
La dichiarazione deve essere predisposta da un tecnico abilitato e allegata alla documentazione dell’immobile. Nelle zone sismiche, salvo le aree a bassa sismicità individuate dalla normativa, occorre verificare anche il rispetto delle prescrizioni tecniche per le costruzioni.
Come presentare una regolarizzazione senza perdere tempo
Una pratica efficace parte sempre dall’analisi dello stato legittimo, cioè dalla ricostruzione documentale e grafica di ciò che è stato autorizzato. Io consiglio di non iniziare dal catasto, perché la planimetria catastale descrive soprattutto la situazione fiscale e non sostituisce il titolo edilizio comunale.
- Raccogliere i titoli edilizi, le varianti, le autorizzazioni e i certificati di agibilità disponibili.
- Affidare a un tecnico un sopralluogo con rilievo metrico e fotografico dell’immobile.
- Confrontare lo stato attuale con i progetti approvati, non solo con la planimetria catastale.
- Verificare la presenza di vincoli paesaggistici, sismici, idrogeologici o storico-culturali.
- Classificare l’irregolarità come tolleranza, parziale difformità, variazione essenziale o abuso più grave.
- Presentare al SUE la pratica corretta, allegando relazione tecnica, elaborati grafici e ricevute dei pagamenti.
Per le varianti eseguite durante lavori autorizzati prima del 28 gennaio 1977 esiste anche una disciplina specifica per alcuni casi di parziale difformità. L’epoca di realizzazione deve essere provata con documenti attendibili oppure, quando non è possibile, attestata sotto responsabilità dal professionista. Una dichiarazione non veritiera può avere conseguenze penali.
Il Comune può subordinare il rilascio del titolo alla realizzazione di opere necessarie per la sicurezza o alla rimozione delle parti non sanabili. Questo significa che la regolarizzazione può richiedere anche lavori correttivi, non soltanto il deposito di una relazione.
Costi, tempi e documenti da mettere in conto
Il costo complessivo dipende da tre componenti diverse: compenso del tecnico, diritti e oneri comunali, eventuale oblazione. Separare questi importi è utile perché il compenso professionale varia in base alla complessità del caso, mentre le somme previste dalla legge dipendono dalla tipologia dell’abuso.
| Voce | Come viene determinata |
|---|---|
| Compenso tecnico | Dipende da rilievo, ricerche d’archivio, elaborati e complessità |
| Diritti comunali | Stabiliti dal Comune e variabili sul territorio |
| Oblazione per alcune difformità | Può corrispondere al doppio del contributo di costruzione, con possibili maggiorazioni |
| SCIA in assenza o difformità | Importi generalmente compresi tra 1.032 e 10.328 euro, oppure tra 516 e 5.164 euro nei casi di conformità più ampia |
| Vincolo paesaggistico | Può richiedere una sanzione aggiuntiva calcolata sul danno o sul profitto |
Per il permesso in sanatoria previsto dall’articolo 36-bis, il Comune dovrebbe pronunciarsi entro 45 giorni, salvo interruzioni motivate per richieste istruttorie. Se è necessario il parere paesaggistico, il procedimento può allungarsi sensibilmente, perché l’autorità competente dispone di un termine fino a 180 giorni e la soprintendenza di 90 giorni.
I documenti più utili sono il titolo edilizio originario, le varianti, gli elaborati depositati, le dichiarazioni di agibilità, gli atti notarili, le fotografie storiche, le pratiche catastali e ogni documento che dimostri l’epoca dei lavori. Più la storia dell’immobile è ricostruibile, più è facile evitare ipotesi tecniche fragili.
Gli errori che possono trasformare una piccola difformità in un problema serio
Il primo errore è chiamare ogni regolarizzazione “condono”. Questa semplificazione crea aspettative sbagliate e porta alcuni proprietari a presentare domande non adatte al proprio caso. La procedura corretta dipende dal rapporto tra opera realizzata, titolo autorizzativo e norme applicabili.
Il secondo è aggiornare soltanto il catasto. Una variazione catastale può essere necessaria, ma non rende legittima un’opera edilizia priva di autorizzazione. Prima si regolarizza la posizione urbanistico-edilizia, poi si aggiorna la situazione catastale quando richiesto.
Un altro errore frequente consiste nel sommare piccole difformità senza considerare il loro effetto complessivo. Una parete spostata può rientrare nelle tolleranze, mentre la stessa modifica accompagnata da aumento di superficie, volume o cambio d’uso può uscire completamente dal perimetro della procedura semplificata.
Non bisogna infine confondere il silenzio-assenso con una protezione assoluta. I termini procedurali aiutano il cittadino, ma la pratica deve essere completa e fondata su presupposti reali. Se mancano i requisiti, l’amministrazione può applicare le sanzioni previste dalla legge.
La verifica giusta da fare prima di vendere o comprare
Prima di una compravendita chiederei sempre una relazione di conformità urbanistica redatta da un professionista, soprattutto quando l’immobile è vecchio, ha subito ristrutturazioni o presenta differenze tra stato di fatto, Comune e catasto.
La verifica costa molto meno di una contestazione dopo il rogito. Se emerge una difformità, conviene capire subito se si tratta di tolleranza, sanatoria possibile o opera non regolarizzabile, valutando anche tempi, costi e lavori necessari.
Nel 2026 la strategia più prudente non è aspettare un ipotetico nuovo condono, ma ricostruire con precisione la storia edilizia dell’immobile e scegliere la procedura prevista dal Testo Unico. È un lavoro meno spettacolare, ma nella pratica è quello che protegge davvero proprietari, acquirenti e professionisti.
