Salva Casa, cosa si può regolarizzare e quali sono i limiti

Una piccola difformità nella planimetria può bloccare una compravendita, un mutuo o la ristrutturazione di un appartamento. Il cosiddetto decreto salva casa, convertito nella legge 24 luglio 2024, n. 105, ha introdotto procedure più semplici per alcune irregolarità edilizie, ma non ha cancellato ogni abuso. Qui chiarisco cosa si può regolarizzare, quali documenti servono, quanto contano Comune e Regione e dove restano i limiti più importanti.

Che cosa ha davvero cambiato la normativa edilizia

Il provvedimento è nato per affrontare un problema concreto: immobili costruiti decenni fa con piccole differenze rispetto ai titoli autorizzativi, spesso difficili da vendere nonostante l’assenza di un abuso sostanziale. La legge n. 105/2024 ha modificato il Testo unico dell’edilizia, soprattutto sugli articoli relativi a stato legittimo, tolleranze, sanatorie, agibilità e destinazioni d’uso.

La norma è entrata in vigore il 28 luglio 2024 e nel 2025 il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha pubblicato linee di indirizzo per aiutare Comuni e tecnici a interpretarla. Queste indicazioni hanno valore orientativo, mentre la decisione sulla singola pratica resta in capo allo Sportello unico per l’edilizia del Comune.

La distinzione più importante è questa: il Salva Casa non autorizza a conservare un ampliamento abusivo o un piano costruito senza titolo. Offre invece strumenti più adatti per difformità limitate, stratificate nel tempo e valutabili attraverso una ricostruzione tecnica documentata. Confondere una tolleranza con una sanatoria è uno degli errori che più spesso fa perdere tempo e denaro.

Stato legittimo e tolleranze non sono la stessa cosa

Per verificare la regolarità di un immobile bisogna ricostruire il suo stato legittimo, cioè l’insieme dei titoli edilizi che ne dimostrano la legittima realizzazione e delle eventuali modifiche successive autorizzate. Il riferimento non è soltanto la planimetria catastale, perché il Catasto ha una funzione fiscale e non sana un abuso edilizio.

La legge semplifica la ricostruzione documentale anche quando mancano alcuni atti storici, purché il tecnico riesca a collegare correttamente i titoli disponibili, le pratiche depositate e lo stato effettivo dell’edificio. Una difformità sulle parti comuni, inoltre, non incide automaticamente sulla legittimità della singola unità immobiliare, e viceversa.

Le percentuali per le tolleranze costruttive

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, alcuni scostamenti rispetto al titolo abilitativo non costituiscono violazione edilizia se rientrano nelle soglie previste dall’articolo 34-bis del Testo unico.

Le percentuali possono riguardare altezza, distanze, cubatura, superficie coperta e altri parametri dell’unità immobiliare. Il calcolo deve però partire dalla superficie assentita dal titolo originario, senza usare frazionamenti successivi per ottenere una soglia più favorevole.

Rientrano tra le tolleranze esecutive anche alcune irregolarità minori, come la diversa posizione di aperture interne, errori materiali nella rappresentazione progettuale, piccole differenze nei muri o la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali. Serve comunque una relazione tecnica che dimostri la natura e la data dell’intervento.

Quando la sanatoria semplificata può funzionare

Il nuovo articolo 36-bis riguarda soprattutto gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, alcune assenze o difformità dalla SCIA e determinate variazioni essenziali. La condizione centrale è la cosiddetta conformità a doppio momento, ma in forma attenuata.

• L’opera deve rispettare la disciplina urbanistica vigente quando si presenta la domanda.
• Deve rispettare i requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
• Devono essere verificati eventuali vincoli paesaggistici, sismici, ambientali e igienico-sanitari.
• La pratica deve essere presentata con il titolo corretto, cioè permesso di costruire o SCIA in sanatoria secondo il caso concreto.

Questo meccanismo può aiutare, per esempio, quando una diversa distribuzione interna o un piccolo aumento di superficie era compatibile con le regole dell’epoca, ma oggi non sarebbe più realizzabile secondo gli standard urbanistici. Non basta però dimostrare che l’opera esiste da molto tempo: la data dell’intervento deve essere provata con titoli, fotografie, atti notarili, documentazione catastale storica o altri elementi coerenti.

L’oblazione non ha un importo uguale per tutti. In alcune ipotesi è collegata al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile e può oscillare, secondo la fattispecie, tra 1.032 e 30.984 euro. A questa somma possono aggiungersi compensi professionali, diritti comunali, aggiornamenti catastali e costi per eventuali opere necessarie a eliminare le criticità.

Per le richieste di permesso in sanatoria il Comune deve pronunciarsi entro 45 giorni, salvo sospensioni o procedimenti collegati. Il silenzio-assenso previsto dalla disciplina non va interpretato come una scorciatoia: se la documentazione è incompleta o l’intervento è fuori dall’ambito dell’articolo 36-bis, il rischio di un esito negativo resta concreto.

Il caso delle vecchie varianti edilizie

L’articolo 34-ter introduce una procedura specifica per alcune varianti in corso d’opera riferite a titoli rilasciati prima del 30 gennaio 1977, data di entrata in vigore della legge n. 10/1977. È una soluzione utile soprattutto per edifici costruiti in periodi nei quali gli archivi comunali erano incompleti e le modalità di rappresentazione erano meno precise.

Non è però sufficiente che l’immobile sia vecchio. La variante deve rientrare nella fattispecie prevista, non deve essere già oggetto di un ordine di demolizione e deve essere verificata dal professionista sulla base degli atti effettivamente reperiti.

Come si controlla un immobile prima di comprare o vendere

Io partirei sempre dai documenti comunali, non dalla planimetria catastale consegnata dall’agenzia. La verifica più affidabile richiede un rilievo dello stato di fatto e il confronto con tutti i titoli edilizi reperibili, comprese eventuali autorizzazioni in sanatoria e segnalazioni certificate di agibilità.

1. Accesso agli atti presso il Comune per recuperare licenze, concessioni, permessi, SCIA, condoni e varianti.
2. Rilievo metrico dell’unità e delle parti rilevanti dell’edificio, con attenzione a superfici, altezze, aperture e distribuzione interna.
3. Confronto tecnico tra stato autorizzato, stato catastale e stato reale.
4. Classificazione della difformità come tolleranza, variante storica, parziale difformità o abuso non sanabile.
5. Verifica dei vincoli paesaggistici, sismici, idrogeologici e delle regole del piano urbanistico comunale.
6. Scelta della procedura e stima delle sanzioni prima di firmare un preliminare o iniziare i lavori.

Il momento migliore per fare questa verifica è prima della proposta d’acquisto. Inserire nel preliminare una condizione legata alla regolarizzazione può evitare di ritrovarsi proprietari di un immobile che richiede lavori costosi o che non può essere sanato.

Un errore frequente è presentare subito una SCIA senza aver ricostruito la storia dell’edificio. Se il problema riguarda un muro spostato di pochi centimetri, la pratica può essere semplice. Se invece manca un titolo per un volume aggiuntivo, la stessa procedura può essere del tutto inadeguata.

Cambio di destinazione d’uso e requisiti di agibilità

La disciplina è più flessibile anche per il cambio di destinazione d’uso della singola unità immobiliare. All’interno della stessa categoria funzionale il cambio è generalmente consentito, nel rispetto delle norme di settore e delle eventuali condizioni fissate dal Comune.

Per alcune singole unità situate nelle zone omogenee A, B e C, oppure in aree regionalmente equivalenti, sono agevolati anche i passaggi tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale. La semplificazione non elimina il controllo sui requisiti strutturali, igienico-sanitari, antincendio e di accessibilità.

La pratica può richiedere una SCIA, una SCIA alternativa al permesso di costruire o un permesso di costruire, in base alle opere previste. Anche quando il cambio d’uso è urbanisticamente ammesso, bisogna verificare il piano comunale, la normativa regionale, gli oneri di urbanizzazione e la situazione dei parcheggi.

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Altezze e superfici minime

Il regime transitorio sull’agibilità consente al progettista di asseverare alcuni requisiti con valori inferiori a quelli ordinari. In particolare, l’altezza interna può arrivare a 2,40 metri, mentre la superficie minima può scendere a 20 m² per una persona e 28 m² per due persone.

Questi valori non trasformano automaticamente un garage, una cantina o un sottotetto in abitazione. Devono essere rispettati anche il requisito dell’adattabilità, le condizioni di ventilazione e illuminazione, la sicurezza degli impianti e almeno una delle condizioni previste per gli interventi di recupero o per le soluzioni progettuali alternative.

Per questo motivo, un locale alto 2,40 metri non è automaticamente abitabile. Nel mio approccio considero sempre la misura dell’altezza solo come il primo controllo, mai come la prova decisiva dell’agibilità.

I limiti che il Salva Casa non supera

La legge non copre gli interventi realizzati in totale assenza di titolo, in totale difformità o con variazioni essenziali quando non ricorrono le condizioni previste dalla disciplina ordinaria. In questi casi può essere necessaria la doppia conformità tradizionale, oppure può diventare obbligatoria la demolizione della parte irregolare.

Particolare attenzione va riservata agli immobili vincolati. Se l’opera è priva o difforme dall’autorizzazione paesaggistica, il Comune deve acquisire il parere dell’autorità competente e della Soprintendenza. Il parere della Soprintendenza resta vincolante, anche se il procedimento ha termini precisi.

Lo stesso vale per gli aspetti strutturali e antisismici. Una difformità geometrica apparentemente modesta può avere conseguenze importanti se riguarda elementi portanti, ampliamenti o modifiche che incidono sul comportamento dell’edificio. In queste situazioni il tecnico deve coordinare la pratica edilizia con gli adempimenti presso l’ufficio sismico regionale.

Infine, la regolarizzazione edilizia non risolve automaticamente ogni problema fiscale o catastale. Dopo l’esito positivo della pratica possono servire una variazione catastale, l’aggiornamento dell’agibilità, la revisione delle tabelle condominiali o nuovi documenti per il rogito.

La decisione più prudente prima di spendere denaro

Il modo corretto di usare queste norme è considerarle uno strumento di verifica, non una promessa di sanatoria. Prima di acquistare o ristrutturare chiederei a un tecnico una relazione scritta che distingua con chiarezza ciò che è già legittimo, ciò che rientra nelle tolleranze, ciò che può essere sanato e ciò che deve essere rimosso.

Il costo della relazione è quasi sempre modesto rispetto alle conseguenze di una pratica sbagliata, di un rogito rinviato o di lavori eseguiti su un immobile non regolare. La domanda decisiva non è soltanto quanto misura la difformità, ma quando è stata realizzata, quale titolo la riguardava e quali regole si applicano oggi.

In edilizia, la differenza tra una casa facilmente trasferibile e un immobile problematico spesso sta in pochi documenti recuperati negli archivi e in un confronto tecnico fatto prima di firmare.